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事件描述：
近期，我們對北京城建進行了實地調(diào)研，與公司管理人員就公司的經(jīng)營情況、發(fā)展戰(zhàn)略和行業(yè)觀點等問題進行了溝通交流。
評論：
1. 09年業(yè)績確定性高。公司09年主要項目結(jié)算來源是北京世華水岸一期、花市棗苑、北苑家園以及奧運村等。其中，世華水岸項目一期已售完，均價13400元/平米，將于明年確認收入；花市棗苑項目4幢寫字樓已售出3幢，收入6.7億元，也將于明年結(jié)算；公司參股的奧運村項目銷售非常好，目前已基本售完，均價高達25000-28000元/平米，09年將開始貢獻投資收益。因此，公司09年業(yè)績的確定性相當高。
2. 新開盤項目價格隨行入市，取得了良好的銷售效果。公司參股50%的首城國際項目近日開盤銷售，該項目地段相對較好，由于采取了靈活的定價策略，銷售效果比較理想，一期已售出200多套，并且有相當?shù)牡怯浛蛻簟＝?jīng)過我們對該項目的現(xiàn)場考察，售樓處客戶訪問量確實明顯超過其他樓盤。我們認為，在目前的市場情況下，對合適的項目采取合適的定價策略，需求端的積極反映還是比較明顯的。
3. 現(xiàn)有儲備項目風(fēng)險整體可控。公司目前在北京和重慶有4個土地一級開發(fā)的項目，總規(guī)劃建筑面積約130萬平米，如果項目合適，公司有望將其納入儲備進行二級開發(fā)；北京崇文區(qū)望壇的回遷房項目，預(yù)計投資40多億元，政府承諾的回報率為10%-15%；公司股權(quán)占比40%的舟山項目，總規(guī)劃建面400萬平米，土地成本僅為30萬/畝，而目前評估值達到170萬/畝；當前處于銷售期的世華水岸、首城國際和北苑家園等項目，由于項目位置較好，銷售前景相對較好。公司認為目前風(fēng)險較大的只有07年取得的合作開發(fā)的來廣營4號地項目，由于地價稍高，從目前來看，具有一定的風(fēng)險。
4. 開始進入環(huán)保產(chǎn)業(yè)。公司開始進入污水處理等環(huán)保產(chǎn)業(yè)，目前已有7個項目，公司對項目的選擇一般收益率要求在10%以上。公司看好環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或?qū)⒓哟髮Υ说耐度搿?
5. 對市場和行業(yè)的看法。公司認為，對于房地產(chǎn)公司來說，保持一個合適的規(guī)模及土地儲備是合理的，盲目擴張在行業(yè)周期反轉(zhuǎn)時將是危險的，適度的儲備將有利于公司的穩(wěn)步發(fā)展。對于保障性住房的建設(shè)，公司覺得政府仍然需要完善相關(guān)投資和銷售等的模式，否則房企參與的動力將不強。
6. 上調(diào)公司評級至“增持”。根據(jù)最新了解到的情況，我們調(diào)整原有盈利預(yù)測，預(yù)計公司08、09年的每股收益分別為0.57元和0.72元，鑒于公司09年業(yè)績較高的確定性，以及公司經(jīng)營風(fēng)格較為穩(wěn)健，上調(diào)公司投資評級為“增持”。
時間：2008-12-01 08:55 天相投資 周炯
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